记者 | 王妤涵
“十五五期间，我们将以战略性规划构建三条增长曲线 ，通过高效协同 、同向发力 ，形成全面高质量发展的全新业务模式。”华润置地董事会主席李欣在2025年业绩会上表示，“这也意味着公司彻底摆脱过往‘高杠杆 、高负债、高周转’的传统发展模式 。 ”
3月30日 ，华润置地公布2025年度业绩 。财报显示 ，公司全年实现营业收入2814.4亿元，同比微增0.9% ，但核心净利润224.8亿元 ，同比下降11.4%。受到开发销售板块的持续拖累，继续“增收不增利 ” 。
值得关注的是，从利润结构来看 ，公司的经常性业务（经营性不动产 、轻资产管理 、生态圈要素型业务）核心净利润同比增长13.1%至116.5亿元 ，占核心净利润比重攀升至51.8%，这也是华润置地首次实现非开发业务贡献过半核心利润 。
业绩会上，李欣将当前公司的业务模式概括为“三条增长曲线 ”：开发销售型业务为第一曲线 ，经营性不动产收租业务为第二曲线 ，轻资产管理收费型业务为第三曲线。
作为传统业绩基本盘，华润置地开发销售型业务在2025年继续充当营收的主要贡献者 。年报数据显示 ，开发业务贡献了2381.6亿元的营收 ，同比微增0.4%，占总营收的84.6%；但贡献的核心净利润只有108.3亿元 ，同比下挫超28% 。
这背后是结算毛利率的下降。“受整个房地产行业下行的影响 ，公司期内结算毛利率下降了1.3个百分点。”华润置地管理层在业绩会上解释称 。
从土储布局观察，华润置地继续聚焦高能级城市 。2025全年获取项目33个，权益投资金额673.7亿元 ，其中 ，在北京、上海等五大核心城市投资占比近8成；截至报告期末，公司总土储面积4673万平方米 ，其中开发销售型业务土地储备面积3936万平方米 ，投资物业土储面积737万平方米。
销售端，2025年华润置地实现签约额2336亿元 ，销售规模居行业前三 ，其中一线城市销售额占比，同比增加7个百分点至45% 。
总体来看 ，第一曲线仍是华润置地收入的最大来源 ，但其利润贡献的下降，也凸显了当前第二 、第三曲线的补位价值 。
经营性不动产收租业务被华润置地定位为“利润及稳定现金流的核心贡献者 ” ，包括旗下的购物中心 、写字楼、酒店。2025年实现营业额254.4亿元 ，同比增长9.2%；净利润98.7亿元，同比增长15.2% 。净利润增速明显高于营收增速，反映出该业务的高经营杠杆和成本控制能力 。
其中 ，自持购物中心表现尤为突出。全年实现零售额2392亿元 ，同比增长22.4%，增速高于同期全国社会消费品零售总额增速 。年末在营自持购物中心98座 ，其中82个项目零售额位列当地市场前三 。整体经营利润率63.1% ，为历史最高水平。
年内新开业购物中心6座，包括深圳湾万象城二期、呼和浩特万象城 、东莞万象滨海购物村 。至此 ，公司已形成覆盖全客群 、全场景的四大产品线矩阵 。写字楼业务平均出租率提升至77.7% ，新租面积创同期新高；酒店业务每房收益（RevPAR）领先区域市场。
第二曲线的稳健增长，为公司在行业下行期提供了难得的利润缓冲带。随着未来更多购物中心开业和资产运营效率提升 ，这一曲线的贡献有望继续扩大 。
作为“十五五 ”期间重点培育的第三条增长曲线 ，轻资产管理收费型业务被华润置地定位为“转型发展的核心引擎” 。与前两条曲线不同，该业务不占用大量资本 ，依靠品牌、运营能力和管理体系获取收益 ，是典型的“轻资产 、高ROE”模式。
核心平台华润万象生活全年实现营业收入180.2亿元，同比增长5.1%；核心净利润39.5亿元，同比增长13.7% 。截至年末 ，市值与市盈率居行业首位 。
商业航道方面 ，管理在营购物中心135座，其中105个项目零售额位列当地市场前三 ，全年在营购物中心实现零售额2660亿元。物业航道在管面积4.26亿平方米 ，非住业态收入占比18.8% 。大会员业务方面，完成对华润网络的并购整合 ，万象星会员总量突破8300万人 ，同比增长36% 。
资管业务方面，截至年末资产管理规模达5022亿元 ，较2024年末增加401亿元。华润商业REIT全年营业额7.6亿元 ，EBITDA 4.2亿元，年末股价较发行价上涨52.3% ，市值过百亿 。华润有巢REIT完成国内首单采用向原持有人配售方式的扩募 。
文体产业运营业务营收12亿元 ，同比增长53.5%，年内参与“十五运 ”服务保障，演艺运营首年实现盈利。
总体来看 ，第三曲线的多元布局已初具规模 ，其增速在各板块中最为突出，若保持当前势头 ，该曲线有望在“十五五 ”期间成为公司利润增长的新一极 。
展望未来 ，李欣判断，2026-2027年传统房地产市场仍将面临一定压力 ，但随着投资质量持续提升 、项目“做一成一”稳步兑现、增量价值不断释放 ，将带动开发销售业务企稳回升 。他同时给出了中长期的业绩指引，截至“十五五 ”期末 ，公司开发销售型业务营收规模目标维持在2000-2500亿元左右 ，利润贡献占比接近40%。
