深度研究 ，创造价值。【财通研究】本期特邀请【财通证券研究所宏观首席分析师张伟】 ，捕捉市场动态、洞悉市场趋势，多维度解析投资机会 。
本轮复苏虽好于季节性，但整体持续性仍有待观察 。
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核心观点
近期地产数据情况：多项数据跌幅收窄 。
成交量方面：按农历对齐来看 ，19城一二手房2026年春节前后30日总成交量为2885.6万平米 ，累计同比下滑16.4%，2026年春节前30日累计同比下滑22.7% ，春节后30日总成交量累计同比下滑7.1% ，跌幅有所收窄 。从季节性来考虑，2026年19城一二手房春节后30日与前30日成交同比差值为15.7% ，创下近年来新高 ，意味着市场整体修复的趋势好于季节性的表现，其背后触发的原因或主要是去年下半年积压需求集中释放。
房价方面：参考统计局的数据 ，2月份70城新房价格指数环比下跌0.3%,跌幅收窄0.1%；70城二手住宅价格环比下跌0.4% ，跌幅收窄0.1% 。参考冰山指数，截至3月29日，核心6城冰山指数出现一定分化 ，其中上海相比春节前最低价回升0.8% ，但其他城市最新冰山数据暂低 。
挂牌量方面：根据中指研究院的数据，截至2026年2月 ，核心6城二手房挂牌量约为129万套 ，环比上个月下滑3.8%，目前已连续4个月出现回落。从季节性来看 ，近年来2月挂牌量相比去年12月均出现回落 ，从幅度来看，2026年的下降幅度显著高于2023-2025年 ，且2月份挂牌量出现逆季节性的下滑 ，因此本轮挂牌量的回落不只是单纯季节性的调整，同时也包括市场自发性的修复 。租金：从一线城市的租金视角来看 ，进入2026年1-2月 ，一线城市房租指数同比下降3.4%，较2025年下半年同比2.4%的降幅扩大1.0个百分点，反映当前一线城市房租降幅边际走扩 ，整体租金尚未出现企稳的迹象 。
本轮修复怎么看：持续性仍需观察。
指标（1）租金回报率：截至2026年4月2日 ，30年国债收益率为2.37%，一线城市租金回报率与30年国债利差为-56bps 。指标（2）成交价：参考历史 ，一线城市房价环比在2009年7月 、2013年2月、2015年4月、2020年4月触及1%的阈值 ，后续房价出现新的上涨趋势 。当前一线城市环比增速更多是跌幅收窄，相比1%的阈值仍有较大差距。指标（3）成交额：每次房价回升的初期 ，对应居民中长贷新增累计同比增速出现连续6个月上涨 ，当前尚未满足该条件 。整体而言，本轮房价修复持续性仍待观察 。
风险提示：政策落地效果不及预期；房企再次出现集中债务违约；历史经验参考失效。
图表目录
近期地产数据情况：多项数据跌幅收窄
成交量：出现超季节性修复 ，主因或是积压需求集中释放
新房方面：按农历对齐来看 ，47城新房2026年春节前后30日总成交量为2337.2万平米，累计同比下滑17.5% ，其中春节前30日累计同比下滑28.6% ，春节后30日累计同比下滑1.3%，跌幅有所收窄。
二手房方面：按农历对齐来看，22城二手房2026年春节前后30日总成交量为1853.5万平米 ，累计同比下滑6.8% ，其中春节前30日累计同比下滑12.7%，春节后30日累计同比上涨1.2% ，整体实现由负转正 。
一二手房合计：按农历对齐来看 ，19城一二手房2026年春节前后30日总成交量为2885.6万平米，累计同比下滑16.4% ，2026年春节前30日累计同比下滑22.7% ，春节后30日总成交量累计同比下滑7.1%，跌幅有所收窄 。整体来看 ，本轮地产成交量修复从1月开始 ，春节后修复程度进一步加速。
对比春节前后的数据，本轮修复好于往年季节性 。从季节性的角度来考虑 ，往年47城新房成交春节后30日同比数据均弱于春节前30日 ，而2026年该数据显著高于往年，反映本轮新房成交修复好于季节性 。若从二手房的视角来看，2026年22城二手房春节后30日与前30日成交同比差值为13.9% ，仅次于2023年 ，反映整体修复状态接近季节性高位。
若从一二手房合计的视角来看，2026年19城一二手房春节后30日与前30日成交同比差值为15.7% ，创下近年来新高 ，意味着市场整体修复的趋势好于季节性的表现 。
近期成交回暖是否存在积压需求集中释放的可能：新房积压需求集中释放较多，二手房积压需求集中释放较少 。考虑到2025年下半年整体房价出现回落 ，或存在部分需求被滞后 ，为了刻画该部分滞后需求，我们通过2020-2024年的复合增速计算2025年下半年潜在成交量 ，再用实际值减去潜在值得到积压需求的测算值。根据上述方法可以得出2025年下半年47城新房成交有超过1000万平米需求被积压 ，22城二手房成交有接近1300万平米需求被积压 。
关于本轮集中释放需求的量的测算，我们假设若春节后30日成交同比延续前30日水平 ，可以得到潜在成交量 。后续将本轮实际成交量减去潜在成交量 ，可以得到47城新房成交量集中释放需求315万平米，22城二手房成交量集中释放需求117万平米，与上述积压需求对比 ，可知本轮成交复苏中新房积压需求集中释放较多 ，二手房积压需求集中释放较少。
房价：整体降幅收窄，上海出现阶段性止跌回稳 。
参考统计局的数据 ，2026年2月全国房价环比维持下滑趋势 ，但整体跌幅有所收窄 。2月份70城新房价格指数环比下跌0.3%,跌幅收窄0.1%;同比下跌3.5%，跌幅扩大0.2pct；70城二手住宅价格环比下跌0.4% ，跌幅收窄0.1%;同比下跌6.3% ，跌幅扩大0.1pct；其中一线城市二手住宅价格环比下滑0.1%，跌幅收窄0.4%。
参考冰山指数（挂牌价的边际价格 ，能够及时准确的反映市场的波动） ，截至3月29日，核心6城（北京 、上海 、广州、深圳 、杭州 、成都）冰山指数出现一定分化 ，其中上海相比春节前最低价回升0.8% ，但其他城市最新冰山数据暂低。综合成交量来考虑，本轮修复或是以价换量的体现 。
挂牌量：连续四个月回落，目前整体幅度强于季节性
根据中指研究院的数据 ，截至2026年2月 ，核心6城（北京、上海 、广州 、深圳、杭州 、成都）二手房挂牌量约为129万套，环比上个月下滑3.8% ，目前已连续4个月出现回落 。从回落幅度来看 ，上海2月二手房挂牌量环比回落幅度最大（-8.8%），考虑到上述提到房价修复程度最好的核心城市也是上海 ，反映本轮地产修复情况中 ，上海好于其他城市。
从季节性来看，近年来2月挂牌量相比去年12月均出现回落 ，从幅度来看 ，2026年的下降幅度显著高于2023-2025年，且2月份挂牌量出现逆季节性的下滑 ，因此本轮挂牌量的回落不只是单纯季节性的调整 ，同时也包括市场自发性的修复 。此外，目前的挂牌量水平仍然高于2025年同期，反映当下挂牌量绝对值仍处高位 ，并未出现显著回落 。
租金： 尚未出现企稳迹象
从一线城市的租金视角来看 ，进入2026年1-2月，一线城市房租指数同比下降3.4% ，较2025年下半年同比2.4%的降幅扩大1.0个百分点 ，反映当前一线城市房租降幅边际走扩，整体租金尚未出现企稳的迹象。
本轮修复怎么看：持续性仍需观察
租金回报率：相比30年国债收益率仍有一定差距 。
从租金回报率的视角来看 ，随着前期租金回落 ，房价边际企稳，一线城市住房租金回报率有所回落 。截至2026年2月28日 ，一线城市住房租金回报率分别为北京1.61% ，上海1.97%，深圳1.83% ，广州1.86% ，一线城市租金回报率为1.82%，整体租金回报率相比1月有所回落，反映住房的估值修复进程有所放缓。通常在衡量房价估值情况的时候 ，市场常用的做法是租金回报率视为住房的估值 ，并将其与30年国债到期收益率作比较，若租金回报率高于30年国债到期收益率 ，则被认为房价处于合理估值 。截至2026年4月2日 ，30年国债收益率为2.37%，一线城市租金回报率与30年国债利差为-56bps 。
成交价指引：房价环比涨幅尚未触发阈值
根据房价走势具有延续性的原理 ，当房价环比出现大幅上涨的时候 ，能吸引更多场外观望的人进场，进而形成趋势上行的机会。一线城市来看 ，触发房价趋势上行的阈值是环比上涨1% 。参考历史 ，一线城市房价环比在2009年7月 、2013年2月、2015年4月 、2020年4月触及1%的阈值，后续房价出现新的上涨趋势 。当前一线城市环比增速更多是跌幅收窄 ，相比1%的阈值仍有较大差距。
成交额指引：房价回升初期伴随成交量持续放大
从量的角度来参考 ，当房价回升的初期，通常房屋成交量在一段时间内持续放大，对应市场买盘力量比较强势。根据历史参考 ，每次房价回升的初期 ，对应居民中长贷新增累计同比增速出现连续6个月上涨，过去满足该条件的时间在2009 、2013、2015、2020年 。从目前的数据来看 ，居民中长贷同比增速尚未形成上行趋势 ，反映市场买盘力量并未显著修复，仍需时间观察 。
风险提示
（1）政策落地效果不及预期：若政策落地效果不及预期则本轮修复效果可能受影响；
（2）房企再次出现集中债务违约：若房企现金流紧张程度超预期 ，触发债务违约 ，或可能进一步影响地产修复速度；
（3）历史经验参考失效：文章针对地产复苏进程参考了历史经验，或存在失效的可能性。
报告来源
证券研究报告：《本轮地产复苏情况及后续展望》
对外发布时间：2026年04月03日
报告发布机构：财通证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
本报告分析师：张伟SAC执业证书编号：S0160525060002
本报告分析师：陈健照SAC证书编号：S0160525110005
法律声明
01
分析师承诺
作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格 ，并注册为证券分析师 ，具备专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道 ，分析逻辑基于作者的职业理解 。本报告清晰地反映了作者的研究观点 ，力求独立 、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，作者也不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿 。
02
资质声明
财通证券股份有限公司具备中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。
03
公司评级
以报告发布日后6个月内 ，证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准：
买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于 10%；
增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在 5%～10%之间；
中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间；
减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%；
无评级：由于我们无法获取必要的资料 ，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因 ，致使我们无法给出明确的投资评级 。
A股市场代表性指数以沪深300指数为基准；中国香港市场代表性指数以恒生指数为基准；美国市场代表性指数以标普500指数为基准 。
04
行业评级
以报告发布日后6个月内 ，行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准：
看好：相对表现优于同期相关证券市场代表性指数；
中性：相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平；
看淡：相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数。
A股市场代表性指数以沪深300指数为基准；中国香港市场代表性指数以恒生指数为基准；美国市场代表性指数以标普500指数为基准 。
05
免责声明
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